Par Martine Denoune
Depuis 2008, les prix des logements anciens ne décrochent pas vraiment au niveau national. Cela tend à prouver que le scénario lent de l’économiste Jacques Friggit se vérifie. Et une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait nous faire basculer dans son scénario.
La fin de l’année approche. Et pour l’immobilier résidentiel ancien, le millésime 2013 aura été moins mauvais que prévu. Cumulé sur 12 mois, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) se chiffrait à 689 000 à fin octobre 2013. Il s’inscrit en sensible retrait, en comparaison du score voisin de 800 000 ventes dans l’ancien enregistré de 2000 à 2011. Je vous rappelle qu’après la crise des subprimes de l’automne 2008, le volume des ventes a carrément décroché de 2008 et 2009.
Décortiquant tous les chiffres, l’économiste Jacques Friggit constate qu’à fin octobre 2013, « le montant annuel des transactions de logements anciens est inférieur de 8% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000. Sous l’effet conjugué d’un niveau de prix très supérieur et d’un nombre de transactions inférieur à leurs tendances longues respectives, le montant total des transactions reste finalement proche sa tendance longue ».
Bien que les taux d’intérêt demeurent historiquement faibles, le pouvoir d’achat immobilier n’a pas vraiment fait un bond en avant. « Pour acheter le même logement “toutes choses égales par ailleurs”, un primo-accédant doit s’endetter sur 26 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 », calcule Jacques Friggit. Sans le coup de pouce financier des parents, la primo-accession reste difficile dans l’ancien privé du PTZ (prêt à taux zéro).
Vous faites une opération d’achat revente ?
Si l’on est secondo-accédant c’est-à-dire que l’on effectue une opération d’achat revente, la situation n’est pas très brillante non plus. Les acquéreurs n’osent pas s’engager tant qu’ils n’ont pas cédé leur actuelle résidence principale. Et tant que leur acquéreur n’a pas obtenu son crédit pour financer son achat ! D’où des délais de vente plus longs que ceux annoncés par les agences.
Dans le secteur du haut de gamme, je suis tombée sous le charme d’ un bel appartement à Paris dans le XVI°, proposé à 1 290 000 euros. Mais trop cher par rapport à mon budget. Après être resté à la vente pendant plus de 6 mois, il a finalement trouvé un acquéreur à 1 150 000 euros. Un autre, proche du XVI° s’affichant à 910 000 euros. Et lorsque le vendeur est prêt à le baisser à 830 000 euros, il ne trouve pas encore preneur. Qui manque de réalisme : le vendeur, l’agent immobilier ? sans doute les deux !
Pas de doute, mieux vaut déjà vendre. Quitte à passer par l’étape de la location avant de trouver le bien idéal à acheter. Ces hésitations sur le marché de la primo et de la secondo accessions perdureront l’an prochain.
Deux scénarios de baisse des prix
Depuis de nombreuses années, l’économiste table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique », sur la base de deux schémas :
– un scénario rapide pouvant entraîner par exemple, par une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans,
– un scénario lent pouvant se caractériser par une stagnation des prix sur 15 à 20 ans. Depuis 2008, le scénario lent se vérifie au niveau national. Et une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait nous faire basculer dans le scénario rapide.
Et les actions ?
En se basant sur les travaux de l’américain Jeremy Siegel, professeur à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie (vidéo), Jacques Friggit constate qu’ à fin novembre 2013, le prix des actions a presque rejoint à sa tendance longue bicentenaire aux Etats-Unis. En revanche, à la Bourse de Paris, il lui reste inférieur d’environ 25% par rapport à sa tendance longue. Les actions tricolores seraient-elles encore sous-évaluées ?