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Les prix des propriétés dans le centre de Londres ont cru de près de 50%, depuis le plus bas niveau généré par la crise du crédit en mars 2009, et viennent d’atteindre un nouveau record à la hausse – supérieur de 12% au précédent « plus haut » de mars 2008.
Mais jusqu’où peuvent grimper les prix de l’immobilier à Londres ? La bulle ne risque-t-elle pas d’exploser ? JOL Press a interrogé Andrew Brigden, économiste senior chez Fathom Consulting,
JOL Press : Le marché immobilier londonien, qui vient d’atteindre de nouveaux records, est une exception, totalement contra-cyclique, n’est-ce pas ?
Andrew Brigden : Effectivement, les prix dans le centre de Londres dépassent à nouveau les sommets atteints au plus fort de la précédente bulle immobilière. Contrairement au reste du marché résidentiel au Royaume-Uni, le marché a résisté à un excès de volatilité et une baisse des prix.
Un flot continu d’argent ne cesse d’affluer au centre de Londres.
JOL Press : Le marché immobilier londonien est porté par une exceptionnelle demande étrangère…
Andrew Brigden : Plus de la moitié des résidents des arrondissements de Westminster et Kensington & Chelsea, les deux quartiers les plus prestigieux et chics de la capitale britannique, sont étrangers.
Au cours des deux dernières décennies, Moyen-orientaux et Asiatiques, en partie Chinois, et puis les Russes aussi ont poussé les prix à la hausse. Phénomène récent, l’arrivée massive des investisseurs de la zone euro, d’abord de riches Grecs mais aussi des Espagnols, des Italiens et même des Français.
Ainsi, c’est un Grec, l’armateur Theodore Angelopoulos qui, jusqu’à peu, détenait la plus grande et la plus chère propriété privée de Londres, le Old Rectory à Chelsea – le premier bien immobilier vendu pour plus de 10 millions de livres. Comme les Russes, les Grecs cherchent des propriétés de prestige où donner de superbes fêtes.
L’arrivée des Italiens a été encouragée par une incitation fiscale à l’achat à l’étranger introduite par Silvio Berlusconi en 2010. Et puis, enfin, on a vu quelques Français se montrer intéressés depuis l’arrivée au pouvoir de François Hollande…
JOL Press : Une propriété à Londres, ce serait donc un placement sûr et une protection contre la crise et les incertitudes politiques ?
Andrew Brigden : Londres a toujours attiré de riches étrangers en raison d’une législation et d’une fiscalité d’inspiration libérale, jugée favorable aux plus fortunés. C’est un fait. Ensuite, un euro fort face à une livre sterling en comparaison plus faible renforçait le pouvoir d’achat des investisseurs en euro.
Mais, même la chute récente de l’euro – qui a atteint un plus bas sur quatre ans face à la devise britannique – ne les décourage plus. Les riches acheteurs grecs – et leurs homologues européens – sont prêts à payer encore plus pour convertir leurs euros en pierres londoniennes.
JOL Press : Est-ce un placement judicieux et sûr ?
Andrew Brigden : Aujourd’hui, dans le contexte de crise que traverse la zone euro, il y a trois « havres de paix », trois valeurs refuges : l’or, le franc suisse et l’immobilier à Londres.
Pour combien de temps, c’est difficile à dire… Mais il est un scénario qui n’arrangerait pas forcément les acteurs du marché immobilier à Londres, ce serait une explosion de la zone euro et une disparition de la monnaie unique. Celle–ci serait remplacée par des devises plus faibles. Ce remplacement rendrait bien plus attractifs les prix des biens immobiliers dans les principales villes du continent à Athènes, à Rome, à Madrid mais aussi à Berlin et Paris. Face à la concurrence, les prix de l’immobilier à Londres – ceux des biens exceptionnels – s’effondreraient, seraient peut-être même divisés par deux.
En revanche, cela rendrait de nouveau accessible les biens de gamme moyenne aux ménages de la classe moyenne, qui ont des difficultés, aujourd’hui, à accéder à la propriété.
Propos recueillis par Franck Guillory pour JOL Press